Bauordnung

Im Bauverfahren gibt es verschiedene Bauvorhaben, welche man wie folgt unterscheidet:

• geringfügige Bauvorhaben (§ 16),
• Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§ 17) und
• Bewilligungspflichtige Bauvorhaben mit Bauverhandlung (§ 18)

Geringfügiges Bauvorhaben (§ 16)

Unter "geringfügige Bauvorhaben" versteht man Maßnahmen

• zur Erhaltung von Bauten,
• zur Instandsetzung von Bauten,
• zur Verbesserung von Bauten (z.B. Fassadenrenovierung, Fenstertausch usw.)
• sonstige Bauvorhaben, bei welchen baupolizeiliche Interessen (§3) nicht wesentlich beeinträchtigt werden.

Beispiele für geringfügige Bauvorhaben:

• das Anbringen und der Austausch von Antenneneinrichtungen an bereits bestehende Fernmeldeanlagen,
• Schwimm- und Wasserbecken bis zu einer durchschnittlichen Tiefe von 1,8m und einer Wasserfläche bis 50m²,
• freistehende Bauten und Gebäude im Bauland sowie in der Widmungsart "Grünfläche-Hausgärten" bis zu einer Brutto-Grundfläche von 20m²,
• Sockel bis 1m mit Einfriedungen bis 2m Höhe (ACHTUNG: Massive Einfriedungen bis 2m Höhe bedürfen einer Baubewilligung.),
• nachträgliche Wärmedämmungen, Fenstertausch, Kaminsanierung sowie Dachsanierungen, emissionsneutrale Umbauten und Verwendungszweckänderungen im Inneren von Gebäuden,
• freistehende bundeseigene Gebäude bis 50m² Brutto-Grundfläche, die für das Sicherheitswesen erforderlich sind und nur befristet Verwendung finden,
• Balkon- und Loggienverglasungen,
• Folientunnel für Obst-, Pflanzen- und Gemüseanbau,
• Wärmepumpen im Freien und Klimaanlagen bis jeweils einem Betriebsgeräusch von maximal 35dB,
• Werbeanlagen, Plakatwände und dgl.,
• Gebäude für Transformatoren und Gasdruckregelanlagen in standardisierter Fertigteilbauweise bis 50m² Brutto-Grundfläche,
• Parabolantennen bis zu einem Durchmesser von höchstens 80cm,
• Vorhaben, die in Entsprechung eines behördlichen Auftrages ausgeführt werden und die Immissionen bei den Nachbarn nicht nachteilig beeinflussen.

Diese Bauvorhaben bedürfen keiner Bewilligung, sind aber spätestens 14 Tage vor Baubeginn der Baubehörde (Bürgermeister/Gemeindeamt) schriftlich mitzuteilen.
Folgende Unterlagen sind erforderlich: schriftliches Ansuchen, Planskizze, Lageplan und genaue Beschreibung des Vorhabens.

Erfolgt nach der schriftlichen Anzeige seitens der Baubehörde innerhalb von 14 Tagen keine negative Rückmeldung oder keine Aufforderung zur Verbesserung oder Ergänzung der Einreichunterlagen, kann mit dem Bauvorhaben begonnen werden.

ACHTUNG NACHBARRECHTE: Die "Nachbarn" können binnen 4 Wochen nach Baubeginn einen Feststellungsbescheid über die Frage der Geringfügigkeit des Bauvorhabens bei der Baubehörde verlangen und damit möglicherweise ein Bauverfahren einleiten. Um dieser rechtlichen Unsicherheit entgegenzuwirken, sieht das Baugesetz nunmehr auch bei geringfügigen Bauvorhaben die Möglichkeit vor, dass der "Nachbar" durch seine zustimmende Unterschrift auf den Einreichunterlagen (z.B. Planunterlagen, Anzeige) sein "Einspruchsrecht" verliert. "Nachbarn" sind die Eigentümer jener Grundstücke, die von den Fronten des geringfügigen Baues/Bauwerkes weniger als 15m entfernt sind.

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben (§17)

"Bewilligungspflichtige Bauvorhaben" sind, sofern sie nicht geringfügig sind (§ 16):

• die Errichtung und Änderung von Bauwerken
• die Änderung des Verwendungszweckes von Gebäuden.

Vor Planungsbeginn hat der Bauwerber Auskünfte über die Flächenwidmung des Bauplatzes, die Bebauungsrichtlinien einzuholen, um die Vorgaben seitens der Gemeinde bzw. der Baubehörde schon bei der Planung zu berücksichtigen. Diese Bebauungsvorgaben (Baulinie, Geschoßanzahl, Abstände usw.) sind genauestens einzuhalten, um dadurch unnötige Verzögerungen im Bewilligungsverfahren zu vermeiden.

Die genannten Bauvorhaben sind der Baubehörde schriftlich anzuzeigen und im Gemeindeamt einzureichen. Folgende Unterlagen sind beizubringen:

• schriftliches Ansuchen
• 3 Baupläne, sowie 3 Baubeschreibungen, Prüfergebnis Energieausweis 2-fach
• aktueller Grundbuchauszug der Bauparzelle (nicht älter als 6 Monate)
• Verzeichnis der Eigentümer jener Grundstücke, welche von den Fronten des Baues weniger als 15 Meter entfernt sind
• die Zustimmungserklärungen aller Anrainer mittels Unterschriften auf allen Bauplänen. Liegen nicht sämtliche Zustimmungserklärungen der Parteien vor oder sind sonstige baupolizeilichen Interessen berührt, muss die Baubehörde eine mündliche Bauverhandlung nach §18 vornehmen.
• Versickerungsberechnung 2-fach
• Schallberechnung bei Luft-Wärmepumpen
• ausgefülltes AGWR II Datenblatt - Meldung Bauvorhaben (Unterzeichnet durch Bauwerber und Planverfasser)

Die Baupläne und Baubeschreibungen sind von einem befugten Planverfasser zu erstellen und vom Bauwerber, Eigentümer und Planverfasser zu unterfertigen. Der Planer bestätigt mit seiner Unterschrift, dass das eingereichte Bauvorhaben den gesetzlichen Bestimmungen entspricht und haftet auch dafür.
Die unmittelbaren Anrainer, die von den Fronten des Baues weniger als 15 Meter entfernt sind, können ihre Zustimmung zum Bauvorhaben mittels Unterschrift auf den eingereichten Plänen geben. Liegen diese Unterschriften nicht zur Gänze vor, so erfolgt keine einhellige Zustimmung für dieses Bauvorhaben und eine Bauverhandlung vor Ort ist durch die Baubehörde abzuhalten (§ 18 – Mündliche Bauverhandlung).

Sobald die Unterlagen vollständig sind und das Bauvorhaben baupolizeiliche Interessen offensichtlich nicht verletzt, hat die Baubehörde die Entscheidung mittels Bescheid, innerhalb von 2 Monaten ab vollständig eingelangtem Ansuchen (Entscheidungsfrist), zu erteilen. Der Bauwerber hat der Gemeinde den Baubeginn und auch die bauausführende Firma bekannt zu geben. Seitens der Baubehörde wird dann eine Bauplakette ausgestellt, welche gut sichtbar auf der Baustelle angebracht werden muss.

AGWR II - Datenblatt - Neuerrichtung

AGWR II - Datenblatt - Nutzungseinheit

AGWR II - Datenblatt - Umbau

Bewilligungspflichtige Bauvorhaben - Mündliche Verhandlung (§18)

Liegen dem Ansuchen um Baubewilligung nicht sämtliche Zustimmungserklärungen der betroffenen Anrainer bei, oder liegen sonstige Gründe, die baupolizeiliche Interessen berühren vor, so hat die Baubehörde eine mündliche Verhandlung gemäß §18 vorzunehmen. Zur Bauverhandlung sind die Parteien (§21) sowie die zur baupolizeilichen Beurteilung des Bauvorhabens erforderlichen Sachverständigen und Planverfasser zu laden.

Ergibt die Prüfung des Bauvorhabens, dass die gemäß §3 maßgeblichen baupolizeilichen Interessen nicht verletzt werden, hat die Baubehörde die "Baubewilligung" - erforderlichenfalls unter Auflagen, Bedingungen oder Befristungen - mit Bescheid, innerhalb von 3 Monaten ab vollständig eingelantem Ansuchen (Entscheidungsfrist), zu erteilen.

Mit der Bauausführung darf erst begonnen werden, wenn die Baubewilligung in Rechtskraft erwachsen ist.

Der Bauwerber hat der Gemeinde den Baubeginn bekannt zu geben und hat auch dafür Sorge zu tragen, dass die von der Baubehörde ausgestellte Bauplakette gut sichtbar auf der Baustelle angebracht wird.

Erlöschen der Baubewilligung (§19)

Die Baubewilligung erlischt, wenn

1. die Durchführung des Vorhabens nicht binnen zwei Jahren nach Rechtskraft der Baubewilligung begonnen wurde oder
2. das Vorhaben nicht innerhalb von fünf Jahren nach Beginn der Durchführung fertiggestellt ist.

Eine Fristverlängerung kann in begründeten Fällen gewährt werden.

Abbruch von Gebäuden (§ 20)

Der beabsichtigte Abbruch von Gebäuden bzw. Gebäudeteilen ist, sofern dieser nicht im Zusammen-hang mit der Errichtung oder Änderung von Bauten steht, der Baubehörde schriftlich mitzuteilen (Gemeindeamt).

Für den Abbruch sind folgende Unterlagen erforderlich:

• Abbruchmeldung
• Lage- und Bestandsplan
• Kenntnisnahme der Anrainer (Eigentümer der unmittelbar angrenzenden Grundstücke)
• bei Bedarf können weitere Unterlagen angefordert werden

Rechtmäßiger Bestand (§ 23a)

Bestehende Bauwerke, für die eine Baubewilligung zum Zeitpunkt ihrer Errichtung erforderlich gewesen wäre und diese aber nicht nachgewiesen werden kann, gelten als rechtmäßig, wenn sie bereits vor dem 1. Jänner 1970 errichtet worden sind.

Dies gilt auch für geringfügige Veränderungen (z.B. durch Zu- und Umbauten oder Nutzungsänderungen) von Bauwerken zwischen 1. Jänner 1970 und 31. Jänner 1998.

Das Vorliegen eines rechtmäßigen Bestandes ist auf Antrag des Bauwerbers mit Bescheid festzustellen. Der Nachweis in welchem Zeitraum das Bauwerk errichtet bzw. die Veränderung durchgeführt wurden, ist vom Bauwerber durch Rechnungen, Fotos oder andere Belege glaubhaft zu machen.

Fertigstellungsanzeige - Schlussüberprüfung (§ 27)

Der Buwerber hat die Fertigstellung eines Bauwerkes oder eines Bauabschnittes bei der Baubehörde anzuzeigen.

Der Fertigstellungsanzeige sind folgende Unterlagen beizulegen:

• ein mängelfreies Schlussüberprüfungsprotokoll einer gewerblich oder nach dem Ziviltechnikergesetz befugten Fachkraft, eines gerichtlich oder von der Gemeinde beeideten Bausachverständigen oder eines Amtssachverständigen, die an der Auführung des Gebäudes nicht beteiligt gewesen sein darf, in dem dieser die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens mit seiner Unterschrift bestätigt. Dieses Schlussüberprüfungsprotokoll kann nur von einer natürlichen Person (nicht von einer Firma) ausgestellt werden.
• Erforderlichenfalls sind durch Auflagen oder Bedingungen vorgeschriebene Befunde anzuschließen.
• Gebäudeeinmessung

Bei der Schlussüberprüfung vor Ort wird die Bauausführung überprüft und festgestellt, ob die Vorschreibungen sowie Auflagen eingehalten worden sind und ob Änderungen entgegen den Einreichplänen vorgenommen wurden. Mit dem Schlussüberprüfungsprotokoll bestätigt der Bausachverständige die bewilligungsgemäße Ausführung des Bauvorhabens.

Hiefür sind auch die Bestätigungen von den ausführenden Fachfirmen (z. B. Bau, Elektro, Installation) erforderlich, welche die ordnungsgemäße Arbeit laut ÖNORM bestätigen und bei der Schlussüberprüfung vorzulegen sind.

Vor Erstattung eines positiven Schlüssüberprüfungsprotokolles, darf das Gebäude oder der betreffende Bauabschnitt nicht benützt werden. Für die Einhaltung dieser Verpflichtung ist der Bauwerber verwaltungsstrafrechtlich verantwortlich.

Einmesspflicht (§27 Abs. 3)

Bei der Neuerrichtung eines Gebäudes oder bei Zubauten jeweils ab einer Größe von 20m² ist ein von einer hierzu berechtigten Person verfasster Plan über die genaue Lage des Gebäudes entsprechend der Vermessungsverordnung 2016, BGBl. II Nr. 307/2016, erforderlich.

Wohnbauförderungen im Burgenland

Hier erteilt Ihnen das Amt der Bgld. Landesregierung (02682/600 – Wohnbauförderung) gerne Auskunft. Entsprechende Formulare und Informationsbroschüren erhalten Sie unter:

www.e-government.bgld.gv.at/wbf

Aufgrabungen auf öffentlichem Gut    

Sobald in der Gemeinde Grabungsarbeiten auf öffentlichem Gut vorgenommen werden, muss dies im Gemeindeamt schriftlich angezeigt werden und die Zustimmung des Straßenerhalters eingeholt werden.
Diesbezüglich erfolgt dann eine Begehung vor Ort, wo man Verkehrsmaßnahmen und Wiederherstellungsarbeiten genau festlegt. Eine schriftliche Vereinbarung mit entsprechenden Auflagen wird erstellt. Für das Ansuchen werden auch die vor Ort liegenden Einbauträger benötigt.

Handelt es sich um eine Landes- oder Bundesstraße ist eine Bewilligung seitens der Bezirkshaupt-mannschaft Neusiedl am See einzuholen.